Altmark/Gladbeck/Herne. [sn] Wer im Sommer in einer Dachgeschosswohnung kaum schlafen konnte und im Winter überdurchschnittlich hohe Heizkosten zahlte, konnte einen gemeinsamen baulichen Grund vermuten: einen unzureichenden Wärmeschutz des Daches oder der obersten Geschossdecke. Ganz so einfach, wie es zunächst klang, war die Rechtslage allerdings nicht. Eine stark aufgeheizte Wohnung bewies weder automatisch einen Verstoß gegen die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz noch begründete sie ohne Weiteres einen Anspruch auf Erstattung mehrjähriger Heizkosten. Sie konnte jedoch ein ernst zu nehmender Hinweis sein, der eine bauphysikalische Untersuchung, eine mietrechtliche Mängelanzeige und gegebenenfalls ein Einschreiten der zuständigen Behörde rechtfertigte.
Seit dem 29.07.2026 trägt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Das Gesetz heißt vollständig „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)“. Die für oberste Geschossdecken maßgebliche Nachrüstungspflicht, die zuvor in § 47 GEG geregelt war, findet sich nun in § 35 GModG.
Das am 01.11.2020 als Gebäudeenergiegesetz in Kraft getretene und seit dem 29.07.2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bezeichnete Bundesgesetz verpflichtet Eigentümer:innen bestimmter beheizter Gebäude dazu, unzureichend wärmegeschützte oberste Geschossdecken nachzurüsten.
Die Regelung entstand nicht erst mit dem Gebäudeenergiegesetz. Entsprechende Pflichten bestanden bereits unter der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV). Für bislang ungedämmte und zugängliche oberste Geschossdecken hatte die EnEV 2009 grundsätzlich eine Nachrüstung bis zum 31.12.2011 vorgesehen. Die EnEV 2014 stellte später darauf ab, ob die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz erfüllte, und bestimmte für bestimmte Fälle den 31.12.2015 als maßgeblichen Termin. Das Gebäudeenergiegesetz führte diese Pflicht ab dem 01.11.2020 fort. Seit dem 29.07.2026 gilt die Regelung unter der Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz weiter.
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§ 35 Abs. 1 GModG verlangt bei Wohngebäuden sowie bei Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 genügt.
Keine uneingeschränkte Dämmpflicht für jedes Dach
Zu klären ist zunächst, welches Bauteil die beheizten Räume nach oben abschließt. Befindet sich über der Wohnung ein unbeheizter und zugänglicher Dachraum, kann die gesetzliche Nachrüstpflicht die oberste Geschossdecke betreffen. Das GModG definiert die „oberste Geschossdecke“ als zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Ist das Dachgeschoss dagegen selbst ausgebaut und beheizt, bilden regelmäßig die Dachflächen die thermische Gebäudehülle. Dann lässt sich § 35 GModG nicht ohne Weiteres wie bei einer Decke zu einem unbeheizten Dachraum anwenden. Anforderungen können sich stattdessen aus anderen Vorschriften des GModG, aus dem bei Errichtung oder Umbau geltenden Baurecht, aus einer Baugenehmigung oder aus den anerkannten Regeln der Technik ergeben.
Hinzu kommen gesetzliche Ausnahmen. Besonders bedeutsam ist § 35 Abs. 3 GModG für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Hat der:die Eigentümer:in am 01.02.2002 eine der Wohnungen selbst bewohnt, ist die Pflicht nach § 35 Abs. 1 GModG grundsätzlich erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 01.02.2002 von dem:der neuen Eigentümer:in zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002. Es kommt daher nicht allein darauf an, ob der:die aktuelle Eigentümer:in oder Vermieter:in außerhalb des Gebäudes lebt. Zu prüfen sind unter anderem Gebäudegröße, frühere Selbstnutzung, Zeitpunkt und Art des Eigentumsübergangs sowie der vorhandene Wärmeschutz.
Auch bei einem Verkauf darf deshalb nicht vorschnell angenommen werden, die Dämmung müsse bereits am Tag des Kaufvertrags fertiggestellt sein. Die Zweijahresfrist knüpft nach § 35 Abs. 3 GModG an den ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002 an. Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen besteht diese besondere Übergangsregelung für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen nicht. Die allgemeine Nachrüstungspflicht kann dort bereits wesentlich früher entstanden sein.
Mindestwärmeschutz und energetischer Zielwert sind nicht identisch
Der in § 35 Abs. 1 GModG genannte Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 darf nicht mit dem im Fall einer erforderlichen Nachrüstung zu erreichenden Höchstwert des Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin gleichgesetzt werden. Der Mindestwärmeschutz verfolgt insbesondere bauphysikalische Schutzziele. Er stellt nicht ohne Weiteres dasselbe energetische Niveau dar wie eine nach § 35 Abs. 1 GModG erforderliche Dämmmaßnahme.
Erfüllt eine vorhandene oberste Geschossdecke bereits den gesetzlichen Mindestwärmeschutz, entsteht die Nachrüstungspflicht nach § 35 Abs. 1 GModG nicht allein deshalb, weil das Bauteil energetisch schlechter als eine moderne Konstruktion oder ein Neubau ist.
Auch ein alter Dämmstoff bedeutet daher nicht automatisch einen Rechtsverstoß. Umgekehrt kann eine dünne, lückenhafte, beschädigte oder durchfeuchtete Dämmung trotz sichtbaren Dämmmaterials unzureichend sein. Ob die gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden, lässt sich regelmäßig nur durch die Prüfung des Bauteilaufbaus, eine Berechnung des Wärmedurchgangskoeffizienten und gegebenenfalls eine örtliche Untersuchung feststellen. Thermografieaufnahmen können Schwachstellen sichtbar machen, ersetzen aber keine vollständige bauphysikalische Bewertung.
Sommerhitze war ein Warnsignal, aber noch kein Beweis
Eine Dachgeschosswohnung konnte sich aus zahlreichen Gründen aufheizen. Dazu gehörten ungedämmte oder schwach gedämmte Dachflächen, große Fensterflächen, fehlender außen liegender Sonnenschutz, dunkle Dachdeckungen, geringe Speichermassen, ungünstige Ausrichtung, unzureichende Nachtlüftung und dauerhaft hohe Außentemperaturen. Selbst ein nach gesetzlichen Mindestanforderungen gedämmtes Dach konnte bei extremer Sonneneinstrahlung hohe Raumtemperaturen zulassen. Umgekehrt konnte ein mangelhafter Wärmeschutz den Wärmeeintrag deutlich verstärken.
Aus diesem Grund galt nicht jede sommerliche Erwärmung als Mietmangel. Der Deutsche Mieterbund wies darauf hin, dass ein Temperaturanstieg in einer Dachgeschosswohnung grundsätzlich hinzunehmen sein konnte. Erreichte die Überhitzung jedoch ein Ausmaß, das den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigte, kamen Minderungs-, Beseitigungs-, Schadenersatz- oder in extremen Fällen Kündigungsrechte in Betracht. Einen Überblick über unterschiedliche gerichtliche Entscheidungen veröffentlichte Haufe zur Hitze in Mietwohnungen.
Das Amtsgericht Hamburg erkannte mit Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04, in einer stark überhitzten Wohnung einen Mietmangel. Die Innentemperaturen hatten tagsüber etwa 30 Grad Celsius und nachts noch mehr als 25 Grad Celsius erreicht. Nach den Feststellungen des Gerichts genügte der Wärmeschutz des 1998 errichteten Gebäudes nicht dem damaligen Stand der Technik. Das Gericht hielt eine Mietminderung von 20 % für gerechtfertigt und bejahte grundsätzlich einen Anspruch auf Herstellung eines ausreichenden Wärmeschutzes.
Anders entschied das Amtsgericht Leipzig mit Urteil vom 06.09.2004, Az. 164 C 6049/04. Dort musste der:die Mieter:in nach Auffassung des Gerichts wegen Lage, großer Außenflächen und Sonneneinstrahlung mit einer stärkeren Erwärmung der Dachgeschosswohnung rechnen. Die Entscheidungen zeigten, dass weder eine starre Temperaturgrenze noch eine einheitliche Rechtsprechung bestand. Baujahr, Vertragsinhalt, erkennbare Beschaffenheit, technische Standards bei Errichtung und tatsächliche Nutzungsbeeinträchtigung blieben ausschlaggebend.
Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin beanstandete mit Beschluss vom 20.03.2007, Az. VerfGH 40/06, dass ein Gericht bei behaupteten extremen Temperaturen eine erforderliche Beweisaufnahme unterlassen hatte. In dem zugrunde liegenden Fall waren Temperaturen von bis zu 46 Grad Celsius und erhebliche Differenzen zur Außentemperatur vorgetragen worden. Die Entscheidung erklärte nicht jede heiße Dachgeschosswohnung zum Mangel. Sie verdeutlichte jedoch, dass substantiierte Angaben zu außergewöhnlicher Überhitzung nicht ohne sachgerechte Beweiserhebung beiseitegeschoben werden durften.
Temperaturen mussten systematisch dokumentiert werden
Mieter:innen sollten nicht lediglich festhalten, dass es „unerträglich heiß“ gewesen sei. Erforderlich war ein nachvollziehbares Temperaturprotokoll über mehrere Tage. Sinnvoll waren Messungen morgens, mittags, abends und nachts in mehreren Räumen. Gleichzeitig mussten Außentemperatur, Lüftungsverhalten, Verschattung und besondere Wärmequellen dokumentiert werden. Ein geeignetes (bezahlter Link) Thermometer mit Hygrometer und Datenaufzeichnung konnte dabei helfen. Für eine gerichtliche Auseinandersetzung war jedoch entscheidend, dass Messgerät, Messorte und Messbedingungen nachvollziehbar beschrieben wurden.
Der Mangel musste dem:der Vermieter:in unverzüglich angezeigt werden. § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verpflichtet Mieter:innen zur Mängelanzeige. Wer ohne vorherige Prüfung eigenmächtig einen hohen Teil der Miete einbehält, riskiert Zahlungsrückstände und im ungünstigsten Fall eine Kündigung. Rechtlich vorsichtiger kann es sein, die Miete zunächst unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzuzahlen, Beweise zu sichern und die Minderungsquote fachkundig prüfen zu lassen.
Hohe Heizkosten begründen nicht automatisch einen Erstattungsanspruch
Ein unzureichender Wärmeschutz kann den winterlichen Wärmeverlust erhöhen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass sämtliche hohen Heizkosten einen ersatzfähigen Schaden darstellen. Der Energieverbrauch hängt zusätzlich von Wohnfläche, Wetter, Heizungsanlage, Nutzer:innenverhalten, Raumtemperaturen, Leerständen, Abrechnungsmaßstab und Energiepreis ab. Eine bloße Gegenüberstellung mit einer Nachbarwohnung oder einem Vorjahr reicht für eine belastbare Schadensberechnung häufig nicht aus.
Für einen Schadenersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB müssen unter anderem ein Mietmangel, die weiteren gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen, ein konkreter Schaden und die Ursächlichkeit zwischen Mangel und Mehrverbrauch nachgewiesen werden. Ein Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Nachrüstpflicht kann für die Bewertung des baulichen Zustands erheblich sein, ersetzt die zivilrechtliche Anspruchsprüfung aber nicht. Das Mietrecht gewährleistet grundsätzlich den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung. Es verpflichtet Vermieter:innen nicht allein wegen einer späteren Verschärfung energetischer Anforderungen dazu, einen älteren Gebäudebestand fortlaufend auf den jeweils neuesten energetischen Standard zu bringen.
Ein:e Sachverständige:r kann den vorhandenen Wärmeschutz ermitteln und modellieren, wie hoch der Energiebedarf bei einem gesetzes- oder vertragsgemäßen Bauteil voraussichtlich gewesen wäre. Dabei müssen reale Wetterdaten, die tatsächliche Heizungsanlage, der Bauteilaufbau und das Nutzungsverhalten berücksichtigt werden. Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob und in welcher Höhe ein zurechenbarer Mehrverbrauch besteht. Selbst dann bleibt zu klären, ob und auf welcher Anspruchsgrundlage dieser Betrag verlangt werden kann.
Die regelmäßige Verjährungsfrist für viele zivilrechtliche Ansprüche beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der:die Anspruchsteller:in von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des:der Schuldner:in Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Daraus darf jedoch nicht pauschal geschlossen werden, sämtliche Heizkostendifferenzen der letzten drei Kalenderjahre seien erstattungsfähig. Für jedes Abrechnungsjahr müssen Anspruchsgrund, Entstehung und Kenntnis sowie Kausalität und mögliche Ausschlussgründe gesondert geprüft werden.
Auch die Mietminderung folgt einer anderen Logik als ein Schadenersatzanspruch. Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung während bestimmter Hitzeperioden erheblich herabgesetzt, kann sich die geschuldete Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes mindern. Die konkrete Quote richtet sich nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung und den Umständen des Einzelfalls. Eine Erstattung angeblich überhöhter Heizkosten setzt dagegen regelmäßig eine eigenständige Schadens- und Kausalitätsprüfung voraus. Beide Ansprüche dürfen nicht vermischt oder doppelt angesetzt werden.
Bauaufsicht muss Hinweisen nachgehen, aber nicht jedes Dach vorsorglich öffnen
In Nordrhein-Westfalen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden für den Vollzug öffentlich-rechtlicher Vorschriften über die Errichtung, Änderung, Nutzung und Instandhaltung baulicher Anlagen zuständig, soweit nicht gesetzlich andere Behörden zuständig sind. Die Verordnung zur Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG-UVO) trägt weiterhin ihre unter der früheren Bundesgesetzesbezeichnung entstandene amtliche Bezeichnung und weist den unteren Bauaufsichtsbehörden bestimmte Vollzugs- und Bußgeldzuständigkeiten zu.
Die frühere Bezeichnung der nordrhein-westfälischen Ausführungsverordnung ändert nichts daran, dass das zugrunde liegende Bundesgesetz seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz heißt.
Wer vorsätzlich oder leichtfertig entgegen § 35 Abs. 1 S. 1 GModG nicht dafür sorgt, dass eine dort genannte oberste Geschossdecke gedämmt ist, handelt nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 GModG ordnungswidrig. Für diesen Tatbestand sieht § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG einen Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 € vor.
Daraus folgt allerdings keine Pflicht der Bauaufsicht, ohne konkreten Anlass jedes ältere Wohngebäude von Amts wegen auf Dämmstoffstärken zu untersuchen oder Bauteile vorsorglich öffnen zu lassen. Die Bauaufsichtsbehörden haben nach § 58 Abs. 2 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen.
Eine konkrete und nachvollziehbare Anzeige mit Gebäudeanschrift, Angaben zum Gebäude und Dachraum, vorhandenen Erkenntnissen über einen Eigentumswechsel sowie zu erkennbaren baulichen Umständen bietet der Behörde eine wesentlich belastbarere Grundlage als der bloße Hinweis auf hohe Raumtemperaturen.
Die Bauaufsichtsbehörde kann die öffentlich-rechtliche Nachrüstungspflicht prüfen. Sie spricht Mieter:innen jedoch weder Mietminderung noch Schadenersatz zu und berechnet keine privaten Heizkostenansprüche. Dafür sind die zivilrechtlichen Anspruchsbeziehungen und gegebenenfalls die Zivilgerichte maßgeblich. Umgekehrt muss ein mietrechtlicher Mangel nicht in jedem Fall zugleich einen Verstoß gegen § 35 GModG darstellen. Öffentliches Gebäudeenergierecht und privates Mietrecht können sich im selben Sachverhalt berühren, beruhen aber auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.
Eine konsequente Vollzugspraxis kann dennoch erhebliche Bedeutung haben. Die Dämmung oberster Geschossdecken gehört bei vielen Gebäuden zu den technisch vergleichsweise einfach durchführbaren Maßnahmen zur Verringerung von Wärmeverlusten. Substantiierte Hinweise auf einen möglicherweise rechtswidrigen baulichen Zustand sollten deshalb nachvollziehbar geprüft werden. Weitere Beiträge zu Mietrecht, Wärmebelastung und Gesundheit veröffentlicht die Redaktion in der Rubrik Gesundheit der SN SONNTAGSNACHRICHTEN.
Wie betroffene Mieter:innen vorgehen können
Am Anfang steht die Beweissicherung. Temperaturen, Luftfeuchtigkeit, Außentemperaturen, Sonneneinstrahlung und Lüftungszeiten sollten über einen ausreichend langen Zeitraum dokumentiert werden. Fotos vom Dachraum, sichtbare Fehlstellen und Angaben aus Energieausweis oder Betriebskostenabrechnung können die Prüfung ergänzen. Bauteile dürfen jedoch nicht eigenmächtig geöffnet werden.
Anschließend sollte der Mangel schriftlich und nachweisbar angezeigt werden. Das Schreiben sollte die tatsächlichen Beeinträchtigungen konkret beschreiben und eine angemessene Frist zur Untersuchung und gegebenenfalls zur Abhilfe setzen. Pauschale Behauptungen, das Dach sei „offensichtlich rechtswidrig ungedämmt“, sind ohne technische Feststellungen nicht belastbar. Sachgerechter ist die Mitteilung, dass erhebliche Überhitzung oder ungewöhnlich hohe Wärmeverluste beobachtet worden seien und deshalb eine fachgerechte Prüfung des sommerlichen und winterlichen Wärmeschutzes verlangt werde.
Neben der schriftlichen Mängelanzeige gegenüber der Vermieter:innenseite kann eine Beschwerde bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde sinnvoll sein, damit geprüft wird, ob insbesondere die Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) an den Wärmeschutz und eine mögliche Nachrüstungspflicht eingehalten werden.
Bei fortbestehenden Problemen kann ein:e qualifizierte:r Sachverständige:r für Bauphysik, Wärmeschutz oder Schäden an Gebäuden hinzugezogen werden. Er:sie sollte nicht nur Wärmebilder erstellen, sondern Bauteilaufbau, Wärmedurchgangskoeffizient, Luftdichtheit, Feuchteschutz und sommerlichen Wärmeschutz nachvollziehbar untersuchen. Für eine spätere gerichtliche Verwendung muss ein Gutachten die maßgeblichen Anknüpfungstatsachen und Rechenwege offenlegen.
Vor einer Mietminderung, einer Schadenersatzforderung oder einer Klage ist eine Beratung durch eine:n im Mietrecht tätige:n Rechtsanwält:in sinnvoll. Dies gilt besonders, wenn mehrere Jahre Heizkosten geltend gemacht werden sollen. Eine fachkundige Prüfung muss unterscheiden, welche Ansprüche bestehen können, welche möglicherweise bereits verjährt sind, welche Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt sind, wann ein Mangel angezeigt worden ist und welche weiteren Anspruchsvoraussetzungen erfüllt sind.
Die Kernfrage lautet daher nicht lediglich: „Warum schwitzen Sie noch im Dachgeschoss?“ Rechtlich kommt es darauf an, warum sich die Wohnung überhitzt, welcher Wärmeschutz geschuldet ist, welche gesetzlichen Anforderungen und Ausnahmen gelten und ob der bauliche Zustand die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich erheblich beeinträchtigt. Erst eine technische Untersuchung kann einen Zusammenhang zwischen sommerlicher Überhitzung, winterlichen Wärmeverlusten und der konkreten Baukonstruktion belastbar untersuchen. Ob daraus rechtliche Ansprüche folgen, bedarf einer gesonderten juristischen Prüfung.
Ein heißes Dachgeschoss kann somit ein Warnsignal sein. Es ist aber weder der automatische Beweis einer unterlassenen gesetzlichen Nachrüstung noch ein Freibrief für eine rückwirkende Forderung sämtlicher Heizkosten. Wo Messwerte, Bauteiluntersuchung und Rechtslage zusammenpassen, können je nach Einzelfall Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Mietminderung oder Schadenersatz in Betracht kommen. Fehlen belastbare technische oder rechtliche Anknüpfungstatsachen, lässt sich ein Gesetzesverstoß allein aus hohen Raumtemperaturen nicht ableiten.
Hilfestellung für betroffene Mieter:innen
Die Redaktion hat zur Unterstützung betroffener Mieter:innen zwei allgemeine Musterschreiben vorbereitet. Das erste richtet sich an die Vermieter:innenseite und dient der Aufforderung, den baulichen Wärmeschutz der Dachkonstruktion beziehungsweise der obersten Geschossdecke zu prüfen und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen nachzuweisen. Das zweite Schreiben ist als Beschwerde an die örtlich zuständige untere Bauaufsichtsbehörde formuliert und bittet um eine bauaufsichtliche Überprüfung, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Beide Musterschreiben sollen den Einstieg in die Sachverhaltsaufklärung erleichtern und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
Die verlinkten PDF-Dateien wurden noch unter der früheren Gesetzesbezeichnung Gebäudeenergiegesetz (GEG) erstellt. Seit dem 29.07.2026 ist bei aktuellen Sachverhalten die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) zu verwenden; die frühere Nachrüstungsvorschrift des § 47 GEG findet sich nun in § 35 GModG.
Für die rechtliche Prüfung des Einzelfalls empfiehlt die Redaktion den sie beratenden Rechtsanwalt Arnd Schneiker aus Herten sowie dessen Kolleg:innen. Herr Schneiker ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und kann beurteilen, welche mietrechtlichen Ansprüche – etwa auf Mangelbeseitigung, Mietminderung oder gegebenenfalls Schadenersatz – im konkreten Fall bestehen.
Die technische Begutachtung übernimmt auf Wunsch auch der Sachverständige Stefan Budde-Siegel VDI. Im Rahmen einer objektiven bauphysikalischen Untersuchung können unter anderem der bauliche Wärmeschutz, der Zustand der Dachkonstruktion, mögliche Mängel sowie deren Auswirkungen auf den Energieverbrauch und die Wohnraumnutzung bewertet werden. Weitere Informationen sind unter [www.stefanbuddesiegel.de](http://www.stefanbuddesiegel.de) abrufbar.
Hinweis in eigener Sache: Die SN SONNTAGSNACHRICHTEN gehören zur stefanbuddesiegel Unternehmensgruppe, deren Alleineigentümer Stefan Budde-Siegel VDI ist. Die Empfehlung erfolgt aus Transparenzgründen. Die redaktionelle Berichterstattung bleibt hiervon unabhängig.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es bei Hitze in der Dachgeschosswohnung und dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
Bei Hitze in der Dachgeschosswohnung und dem Gebäudemodernisierungsgesetz geht es um die Frage, ob ein unzureichender Wärmeschutz des Daches oder der obersten Geschossdecke vorliegt. Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit dem 29.07.2026 die Bezeichnung Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Eine stark aufgeheizte Wohnung beweist nicht automatisch einen Verstoß gegen das GModG. Sie kann aber ein ernst zu nehmender Hinweis sein, der eine technische Untersuchung, eine mietrechtliche Mängelanzeige und gegebenenfalls eine Prüfung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde rechtfertigt.
Welche Dämmpflicht gilt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz für oberste Geschossdecken?
§ 35 Abs. 1 GModG verpflichtet Eigentümer:innen bestimmter beheizter Wohn- und Nichtwohngebäude, oberste Geschossdecken, die nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllen, so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den gesetzlichen Mindestwärmeschutz erfüllt.
Warum begründet eine heiße Dachgeschosswohnung nicht automatisch einen Anspruch auf Heizkostenerstattung?
Eine heiße Dachgeschosswohnung begründet nicht automatisch einen Anspruch auf Heizkostenerstattung, weil Raumtemperaturen und Energieverbrauch von mehreren Faktoren abhängen. Dazu gehören Wärmeschutz, Fensterflächen, Sonnenschutz, Heizungsanlage, Wetter, Nutzer:innenverhalten und Energiepreise. Für einen Schadenersatzanspruch müssen die gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen, ein konkreter Schaden und die Ursächlichkeit zwischen dem behaupteten Mangel und dem Mehrverbrauch nachgewiesen werden. Hohe Heizkosten allein reichen dafür regelmäßig nicht aus.
Wer prüft Verstöße gegen die Dämmpflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz?
In Nordrhein-Westfalen können die unteren Bauaufsichtsbehörden für die Prüfung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an Gebäude zuständig sein. Wer vorsätzlich oder leichtfertig entgegen § 35 Abs. 1 S. 1 GModG nicht dafür sorgt, dass eine nachrüstungspflichtige oberste Geschossdecke gedämmt ist, kann nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 GModG ordnungswidrig handeln. Die Bauaufsicht entscheidet jedoch nicht über Mietminderung, Schadenersatz oder private Heizkostenansprüche.
Welche Folgen kann unzureichender Wärmeschutz für Mieter:innen haben?
Unzureichender Wärmeschutz kann für Mieter:innen im Sommer erhebliche Hitze und im Winter erhöhte Wärmeverluste bedeuten. Je nach Einzelfall können Ansprüche auf Mangelbeseitigung, Mietminderung oder Schadenersatz in Betracht kommen. Voraussetzung sind belastbare Tatsachen und gegebenenfalls technische Nachweise, etwa Temperaturprotokolle, eine schriftliche Mängelanzeige, Untersuchungen des Bauteilaufbaus und eine nachvollziehbare Berechnung möglicher Mehrkosten. Ein heißes Dachgeschoss ist deshalb ein Warnsignal, aber noch kein automatischer Rechtsbeweis.
