Altmark/Gladbeck/Herne. [sn] Wer im Sommer in einer Dachgeschosswohnung kaum schlafen konnte und im Winter überdurchschnittlich hohe Heizkosten zahlte, konnte einen gemeinsamen baulichen Grund vermuten: einen unzureichenden Wärmeschutz des Daches oder der obersten Geschossdecke. Ganz so einfach, wie es zunächst klang, war die Rechtslage allerdings nicht. Eine stark aufgeheizte Wohnung bewies weder automatisch, dass das Gebäude gegen das Gebäudeenergiegesetz verstieß, noch begründete sie ohne Weiteres einen Anspruch auf Erstattung mehrjähriger Heizkosten. Sie konnte jedoch ein ernst zu nehmender Hinweis sein, der eine bauphysikalische Untersuchung, eine mietrechtliche Mängelanzeige und gegebenenfalls ein Einschreiten der zuständigen Behörde rechtfertigte.
Das seit dem 01.11.2020 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtete Eigentümer:innen bestimmter beheizter Gebäude dazu, unzureichend gedämmte oberste Geschossdecken nachzurüsten.
Die Regelung entstand nicht erst 2013. Entsprechende Pflichten bestanden bereits unter der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV). Für bislang ungedämmte und zugängliche oberste Geschossdecken hatte die EnEV 2009 grundsätzlich eine Nachrüstung bis zum 31.12.2011 vorgesehen. Die EnEV 2014 stellte später darauf ab, ob die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz erfüllte, und bestimmte für bestimmte Fälle den 31.12.2015 als maßgeblichen Termin. Das heutige GEG führte diese Pflicht fort.
§ 47 Abs. 1 GEG verlangte bei beheizten Wohn- und Nichtwohngebäuden grundsätzlich, dass oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen den Mindestwärmeschutz nach der DIN 4108-2:2013-02 erreichten. War dies nicht der Fall, musste die Decke so gedämmt werden, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin betrug. Die Pflicht galt auch als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt war. Einen Überblick über den politischen und rechtlichen Hintergrund bot der Wikipedia-Artikel zum Gebäudeenergiegesetz.
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Keine uneingeschränkte Dämmpflicht für jedes Dach
Entscheidend war zunächst, welches Bauteil die beheizten Räume nach oben abschloss. Befand sich über der Wohnung ein unbeheizter und zugänglicher Dachraum, betraf die gesetzliche Nachrüstpflicht regelmäßig die oberste Geschossdecke. War das Dachgeschoss dagegen selbst ausgebaut und beheizt, bildeten meist die Dachflächen die thermische Gebäudehülle. Dann ließ sich § 47 GEG nicht ohne Weiteres wie bei einer Decke zu einem kalten Dachboden anwenden. Anforderungen konnten sich stattdessen aus anderen Vorschriften des GEG, aus dem bei Errichtung oder Umbau geltenden Baurecht, aus einer Baugenehmigung oder aus den anerkannten Regeln der Technik ergeben.
Hinzu kamen gesetzliche Ausnahmen. Besonders bedeutsam war § 47 Abs. 3 GEG für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Hatte der:die Eigentümer:in am 01.02.2002 eine der Wohnungen selbst bewohnt, griff die Nachrüstpflicht grundsätzlich erst nach dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Der:die neue Eigentümer:in hatte anschließend regelmäßig zwei Jahre Zeit, die Pflicht zu erfüllen. Es kam daher nicht allein darauf an, ob der aktuelle Vermieter außerhalb des Gebäudes lebte. Entscheidend waren unter anderem Gebäudegröße, frühere Selbstnutzung, Zeitpunkt und Art des Eigentumsübergangs sowie der vorhandene Wärmeschutz.
Auch bei einem Verkauf durfte deshalb nicht vorschnell angenommen werden, die Dämmung müsse am Tag des Kaufvertrags bereits fertig sein. Die Zweijahresfrist knüpfte nach dem Gesetz an den Eigentumsübergang an. Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehr als zwei Wohnungen bestand die besondere Ausnahme für langjährig selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser dagegen nicht. Die allgemeine Pflicht konnte dort schon wesentlich früher entstanden sein. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erläuterte die Voraussetzungen in seinem Informationsangebot zur nachträglichen Dämmung oberster Geschossdecken.
Mindestwärmeschutz und energetischer Zielwert waren nicht identisch
Der im Gesetz genannte Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 durfte nicht mit dem nach einer Nachrüstung zu erreichenden Höchstwert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin gleichgesetzt werden. Der Mindestwärmeschutz sollte vor allem kritische Oberflächentemperaturen, Tauwasser und Schimmelrisiken begrenzen. Er stellte ein niedrigeres Schutzniveau dar als eine zeitgemäße energetische Dämmung. Erfüllte eine vorhandene Decke bereits den gesetzlichen Mindestwärmeschutz, konnte die besondere Nachrüstpflicht des § 47 Abs. 1 GEG entfallen, obwohl das Bauteil energetisch deutlich schlechter als ein Neubau war.
Auch ein alter Dämmstoff bedeutete daher nicht automatisch einen Rechtsverstoß. Umgekehrt konnte eine dünne, lückenhafte oder durchfeuchtete Dämmung trotz sichtbaren Materials unzureichend sein. Ob die gesetzlichen Anforderungen eingehalten wurden, ließ sich regelmäßig nur durch die Prüfung des Bauteilaufbaus, eine Berechnung des Wärmedurchgangskoeffizienten und gegebenenfalls eine örtliche Untersuchung feststellen. Thermografieaufnahmen konnten Schwachstellen sichtbar machen, ersetzten aber keine vollständige bauphysikalische Bewertung.
Sommerhitze war ein Warnsignal, aber noch kein Beweis
Eine Dachgeschosswohnung konnte sich aus zahlreichen Gründen aufheizen. Dazu gehörten ungedämmte oder schwach gedämmte Dachflächen, große Fensterflächen, fehlender außen liegender Sonnenschutz, dunkle Dachdeckungen, geringe Speichermassen, ungünstige Ausrichtung, unzureichende Nachtlüftung und dauerhaft hohe Außentemperaturen. Selbst ein nach gesetzlichen Mindestanforderungen gedämmtes Dach konnte bei extremer Sonneneinstrahlung hohe Raumtemperaturen zulassen. Umgekehrt konnte eine mangelhafte Dämmung den Wärmeeintrag deutlich verstärken.
Aus diesem Grund galt nicht jede sommerliche Erwärmung als Mietmangel. Der Deutsche Mieterbund wies darauf hin, dass ein Temperaturanstieg in einer Dachgeschosswohnung grundsätzlich hinzunehmen sein konnte. Erreichte die Überhitzung jedoch ein Ausmaß, das den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigte, kamen Minderungs-, Beseitigungs-, Schadenersatz- oder in extremen Fällen Kündigungsrechte in Betracht. Einen aktuellen Überblick über unterschiedliche gerichtliche Entscheidungen veröffentlichte Haufe zur Hitze in Mietwohnungen.
Das Amtsgericht Hamburg erkannte mit Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04, in einer stark überhitzten Wohnung einen Mietmangel. Die Innentemperaturen hatten tagsüber etwa 30 Grad Celsius und nachts noch mehr als 25 Grad Celsius erreicht. Nach den Feststellungen des Gerichts genügte der Wärmeschutz des 1998 errichteten Gebäudes nicht dem damaligen Stand der Technik. Das Gericht hielt eine Mietminderung von 20 % für gerechtfertigt und bejahte grundsätzlich einen Anspruch auf Herstellung eines ausreichenden Wärmeschutzes.
Anders entschied das Amtsgericht Leipzig mit Urteil vom 06.09.2004, Az. 164 C 6049/04. Dort musste der:die Mieter:in nach Auffassung des Gerichts wegen Lage, großer Außenflächen und Sonneneinstrahlung mit einer stärkeren Erwärmung der Dachgeschosswohnung rechnen. Die Entscheidungen zeigten, dass weder eine starre Temperaturgrenze noch eine einheitliche Rechtsprechung bestand. Baujahr, Vertragsinhalt, erkennbare Beschaffenheit, technische Standards bei Errichtung und tatsächliche Nutzungsbeeinträchtigung blieben ausschlaggebend.
Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin beanstandete mit Beschluss vom 20.03.2007, Az. VerfGH 40/06, dass ein Gericht bei behaupteten extremen Temperaturen eine erforderliche Beweisaufnahme unterlassen hatte. In dem zugrunde liegenden Fall waren Temperaturen von bis zu 46 Grad Celsius und erhebliche Differenzen zur Außentemperatur vorgetragen worden. Die Entscheidung erklärte nicht jede heiße Dachgeschosswohnung zum Mangel. Sie verdeutlichte jedoch, dass substantiierte Angaben zu außergewöhnlicher Überhitzung nicht ohne sachgerechte Beweiserhebung beiseitegeschoben werden durften.
Temperaturen mussten systematisch dokumentiert werden
Mieter:innen sollten nicht lediglich festhalten, dass es „unerträglich heiß“ gewesen sei. Erforderlich war ein nachvollziehbares Temperaturprotokoll über mehrere Tage. Sinnvoll waren Messungen morgens, mittags, abends und nachts in mehreren Räumen. Gleichzeitig mussten Außentemperatur, Lüftungsverhalten, Verschattung und besondere Wärmequellen dokumentiert werden. Ein geeignetes Thermometer mit Hygrometer und Datenaufzeichnung konnte dabei helfen. Für eine gerichtliche Auseinandersetzung war jedoch entscheidend, dass Messgerät, Messorte und Messbedingungen nachvollziehbar beschrieben wurden.
Der Mangel musste dem:der Vermieter:in unverzüglich angezeigt werden. § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verpflichtete Mieter:innen zur Mängelanzeige. Wer ohne vorherige Prüfung eigenmächtig einen hohen Teil der Miete einbehielt, riskierte Zahlungsrückstände und im ungünstigsten Fall eine Kündigung. Rechtlich vorsichtiger konnte es sein, die Miete zunächst unter ausdrücklichem Vorbehalt weiterzuzahlen, Beweise zu sichern und die Minderungsquote fachkundig prüfen zu lassen.
Hohe Heizkosten begründeten nicht automatisch einen Erstattungsanspruch
Ein unzureichender Wärmeschutz erhöhte regelmäßig auch den winterlichen Wärmeverlust. Daraus folgte jedoch nicht automatisch, dass sämtliche hohen Heizkosten einen ersatzfähigen Schaden darstellten. Der Energieverbrauch hing zusätzlich von Wohnfläche, Wetter, Heizungsanlage, Nutzer:innenverhalten, Raumtemperaturen, Leerständen, Abrechnungsmaßstab und Energiepreis ab. Eine bloße Gegenüberstellung mit der Nachbarwohnung oder dem Vorjahr reichte für eine belastbare Schadensberechnung häufig nicht aus.
Für einen Schadenersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB mussten unter anderem ein Mietmangel, ein zurechenbares Verschulden des:der Vermieter:in, ein konkreter Schaden und die Ursächlichkeit zwischen Mangel und Mehrverbrauch nachgewiesen werden. Ein Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Nachrüstpflicht konnte ein wichtiges Indiz sein, ersetzte diese Prüfung aber nicht. Zudem gewährleistete das Mietrecht grundsätzlich den vereinbarten Zustand der Wohnung. Es verpflichtete Vermieter:innen nicht ohne Weiteres dazu, einen älteren Altbau fortlaufend auf den jeweils neuesten energetischen Standard zu bringen.
Ein:e Sachverständige:r konnte den vorhandenen Wärmeschutz ermitteln und modellieren, wie hoch der Energiebedarf bei einem gesetzes- oder vertragsgemäßen Bauteil voraussichtlich gewesen wäre. Dabei mussten reale Wetterdaten, die tatsächliche Heizungsanlage, der Bauteilaufbau und das Nutzungsverhalten berücksichtigt werden. Erst auf dieser Grundlage ließ sich beurteilen, ob und in welcher Höhe ein zurechenbarer Mehrverbrauch bestand. Selbst dann blieb zu klären, ob dieser Betrag als Schadenersatz, Mietminderung, Bereicherungsanspruch oder überhaupt nicht verlangt werden konnte.
Die regelmäßige Verjährungsfrist für viele zivilrechtliche Ansprüche betrug nach § 195 BGB drei Jahre. Sie begann nach § 199 Abs. 1 BGB grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden war und der:die Anspruchsteller:in von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des:der Schuldner:in Kenntnis erlangt hatte oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Daraus durfte jedoch nicht pauschal geschlossen werden, sämtliche Heizkostendifferenzen der letzten drei Kalenderjahre seien erstattungsfähig. Für jedes Abrechnungsjahr mussten Anspruchsgrund, Kenntnis, Fälligkeit, Kausalität und mögliche Ausschlussgründe gesondert geprüft werden.
Auch die Mietminderung folgte einer anderen Logik als ein Schadenersatzanspruch. War die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung während bestimmter Hitzeperioden erheblich herabgesetzt, reduzierte sich die geschuldete Miete nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes. Die konkrete Quote richtete sich nach Dauer und Ausmaß der Beeinträchtigung. Eine Erstattung angeblich überhöhter Heizkosten setzte dagegen regelmäßig eine eigenständige Schadensberechnung voraus. Beide Ansprüche durften nicht vermischt oder doppelt angesetzt werden.
Bauaufsicht musste Hinweisen nachgehen, aber nicht jedes Dach vorsorglich öffnen
In Nordrhein-Westfalen waren die unteren Bauaufsichtsbehörden für wesentliche Teile des Vollzugs des Gebäudeenergiegesetzes zuständig. Sie fungierten außerdem als Verwaltungsbehörden für bestimmte Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Wer entgegen § 47 Abs. 1 S. 1 GEG nicht dafür sorgte, dass eine nachrüstungspflichtige oberste Geschossdecke gedämmt war, konnte ordnungswidrig handeln. Der gesetzliche Bußgeldrahmen erreichte nach § 108 Abs. 2 GEG in den erfassten Fällen bis zu 50.000 €.
Daraus folgte allerdings keine Pflicht der Bauaufsicht, ohne konkreten Anlass jedes ältere Wohngebäude von Amts wegen auf Dämmstoffstärken zu untersuchen. Behörden mussten ihr Überwachungsermessen sachgerecht ausüben und konnten Hinweisen auf mögliche Verstöße nachgehen. Eine konkrete, nachvollziehbare Anzeige mit Gebäudeanschrift, Angaben zum Baujahr, zur Geschosszahl, zum Dachraum, zu einem Eigentumswechsel und zu erkennbaren baulichen Umständen bot hierfür eine wesentlich bessere Grundlage als der bloße Hinweis auf hohe Raumtemperaturen.
Die Bauaufsichtsbehörde entschied über die öffentlich-rechtliche Nachrüstpflicht. Sie sprach Mieter:innen jedoch weder Mietminderung noch Schadenersatz zu und berechnete keine privaten Heizkostenansprüche. Dafür waren die Zivilgerichte zuständig. Umgekehrt musste ein mietrechtlicher Mangel nicht in jedem Fall zugleich einen Verstoß gegen § 47 GEG darstellen. Öffentliches Energierecht und privates Mietrecht überschnitten sich, verfolgten aber unterschiedliche Regelungszwecke.
Eine konsequente Vollzugspraxis konnte dennoch erhebliche Bedeutung haben. Die Dämmung oberster Geschossdecken gehörte bei vielen Gebäuden zu den technisch vergleichsweise einfachen Maßnahmen, um Wärmeverluste zu reduzieren. Angesichts hoher Energiepreise, des Klimaschutzes und gesundheitlich belastender Hitzeperioden war es sachgerecht, substantiierte Hinweise ernsthaft zu prüfen. Weitere Beiträge zu Mietrecht, Wärmebelastung und Gesundheit veröffentlichte die Redaktion in der Rubrik Gesundheit der SN SONNTAGSNACHRICHTEN.
Wie betroffene Mieter:innen vorgehen konnten
Am Anfang stand die Beweissicherung. Temperaturen, Luftfeuchtigkeit, Außentemperaturen, Sonneneinstrahlung und Lüftungszeiten sollten über einen ausreichend langen Zeitraum dokumentiert werden. Fotos vom Dachraum, sichtbare Fehlstellen und Angaben aus Energieausweis oder Betriebskostenabrechnung konnten die Prüfung ergänzen. Bauteile durften jedoch nicht eigenmächtig geöffnet werden.
Anschließend sollte der Mangel schriftlich und nachweisbar angezeigt werden. Das Schreiben musste die tatsächlichen Beeinträchtigungen konkret beschreiben und eine angemessene Frist zur Untersuchung und Abhilfe setzen. Pauschale Behauptungen, das Dach sei „offensichtlich rechtswidrig ungedämmt“, waren ohne technische Feststellungen eher schädlich. Besser war die sachliche Mitteilung, dass erhebliche Überhitzung und ungewöhnlich hohe Wärmeverluste beobachtet worden seien und deshalb eine fachgerechte Prüfung des sommerlichen und winterlichen Wärmeschutzes verlangt werde.
Neben der schriftlichen Mängelanzeige gegenüber der Vermieter:innenseite kann eine Beschwerde bei der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde sinnvoll sein, damit geprüft wird, ob die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes eingehalten werden.
Bei fortbestehenden Problemen konnte ein:e qualifizierte:r Sachverständige:r für Bauphysik, Wärmeschutz oder Schäden an Gebäuden hinzugezogen werden. Er:sie sollte nicht nur Wärmebilder erstellen, sondern Bauteilaufbau, Wärmedurchgangskoeffizient, Luftdichtheit, Feuchteschutz und sommerlichen Wärmeschutz nachvollziehbar untersuchen. Für eine spätere gerichtliche Verwendung musste das Gutachten die Anknüpfungstatsachen und Rechenwege offenlegen.
Vor einer Mietminderung, einer Schadenersatzforderung oder einer Klage war eine Beratung durch eine:n im Mietrecht tätige:n Rechtsanwält:in sinnvoll. Dies galt besonders, wenn mehrere Jahre Heizkosten geltend gemacht werden sollten. Eine fachkundige Prüfung musste unterscheiden, welche Ansprüche bereits verjährt waren, welche Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt waren, wann der Mangel angezeigt worden war und ob der:die Vermieter:in den Zustand kannte oder schuldhaft nicht beseitigte.
Die Kernfrage lautete daher nicht lediglich: „Warum schwitzen Sie noch im Dachgeschoss?“ Rechtlich entscheidend war vielmehr, warum sich die Wohnung überhitzte, welcher Wärmeschutz geschuldet war, welche gesetzlichen Ausnahmen galten und ob der bauliche Zustand die Gebrauchstauglichkeit tatsächlich erheblich beeinträchtigte. Erst eine technische Untersuchung verband die sommerliche Hitze mit der möglichen Dämmqualität. Erst eine juristische Prüfung machte daraus einen tragfähigen Anspruch.
Ein heißes Dachgeschoss konnte somit ein Warnsignal sein. Es war aber weder der automatische Beweis einer unterlassenen gesetzlichen Nachrüstung noch ein Freibrief für eine rückwirkende Forderung sämtlicher Heizkosten. Wo Messwerte, Bauteiluntersuchung und Rechtslage zusammenpassten, konnten Mieter:innen Mangelbeseitigung, Mietminderung und gegebenenfalls Schadenersatz verlangen. Wo diese Belege fehlten, blieb die Behauptung eines Gesetzesverstoßes spekulativ.
Hilfestellung für betroffene Mieter:innen
Die Redaktion hat zur Unterstützung betroffener Mieter:innen zwei allgemeine Musterschreiben vorbereitet. Das erste richtet sich an die Vermieter:innenseite und dient der Aufforderung, den baulichen Wärmeschutz der Dachkonstruktion beziehungsweise der obersten Geschossdecke zu prüfen und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) nachzuweisen. Das zweite Schreiben ist als Beschwerde an die örtlich zuständige untere Bauaufsichtsbehörde formuliert und bittet um eine bauaufsichtliche Überprüfung, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Beide Musterschreiben sollen den Einstieg in die Sachverhaltsaufklärung erleichtern und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
Für die rechtliche Prüfung des Einzelfalls empfiehlt die Redaktion den sie beratenden Rechtsanwalt Arnd Schneiker aus Herten sowie dessen Kolleg:innen. Herr Schneiker ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und kann beurteilen, welche mietrechtlichen Ansprüche – etwa auf Mangelbeseitigung, Mietminderung oder gegebenenfalls Schadenersatz – im konkreten Fall bestehen.
Die technische Begutachtung übernimmt auf Wunsch auch der Sachverständige Stefan Budde-Siegel VDI. Im Rahmen einer objektiven bauphysikalischen Untersuchung können unter anderem der bauliche Wärmeschutz, der Zustand der Dachkonstruktion, mögliche Mängel sowie deren Auswirkungen auf den Energieverbrauch und die Wohnraumnutzung bewertet werden. Weitere Informationen sind unter www.stefanbuddesiegel.de abrufbar.
Hinweis in eigener Sache: Die SN SONNTAGSNACHRICHTEN gehören zur stefanbuddesiegel Unternehmensgruppe, deren Alleineigentümer Stefan Budde-Siegel VDI ist. Die Empfehlung erfolgt aus Transparenzgründen. Die redaktionelle Berichterstattung bleibt hiervon unabhängig.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es bei Hitze in der Dachgeschosswohnung und dem Gebäudeenergiegesetz?
Bei Hitze in der Dachgeschosswohnung und dem Gebäudeenergiegesetz geht es um die Frage, ob ein unzureichender Wärmeschutz des Daches oder der obersten Geschossdecke vorliegt. Eine stark aufgeheizte Wohnung beweist nicht automatisch einen Verstoß gegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Sie kann aber ein ernst zu nehmender Hinweis sein, der eine technische Untersuchung, eine mietrechtliche Mängelanzeige und gegebenenfalls eine Prüfung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde rechtfertigt.
Warum begründet eine heiße Dachgeschosswohnung nicht automatisch einen Anspruch auf Heizkostenerstattung?
Eine heiße Dachgeschosswohnung begründet nicht automatisch einen Anspruch auf Heizkostenerstattung, weil Raumtemperaturen und Energieverbrauch von mehreren Faktoren abhängen. Dazu gehören Dämmung, Fensterflächen, Sonnenschutz, Heizungsanlage, Wetter, Nutzer:innenverhalten und Energiepreise. Für Schadenersatz müssen Mieter:innen einen Mietmangel, ein Verschulden der Vermieter:innenseite, einen konkreten Schaden und die Ursächlichkeit nachweisen. Hohe Heizkosten allein reichen dafür regelmäßig nicht aus.
Wer prüft Verstöße gegen die Dämmpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz?
Verstöße gegen die Dämmpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz prüfen in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich die unteren Bauaufsichtsbehörden. Sie können Hinweisen auf eine möglicherweise nachrüstungspflichtige oberste Geschossdecke nachgehen und bei bestimmten Verstößen ordnungsrechtlich einschreiten. Die Bauaufsicht entscheidet aber nicht über Mietminderung, Schadenersatz oder private Heizkostenansprüche. Diese Fragen müssen Mieter:innen gegenüber der Vermieter:innenseite geltend machen und gegebenenfalls zivilgerichtlich klären lassen.
Welche Folgen kann unzureichender Wärmeschutz für Mieter:innen haben?
Unzureichender Wärmeschutz kann für Mieter:innen im Sommer erhebliche Hitze und im Winter erhöhte Wärmeverluste bedeuten. Je nach Einzelfall kommen Mangelbeseitigung, Mietminderung oder Schadenersatz in Betracht. Voraussetzung sind aber belastbare Belege, etwa Temperaturprotokolle, eine schriftliche Mängelanzeige, technische Untersuchungen und eine nachvollziehbare Berechnung möglicher Mehrkosten. Ein heißes Dachgeschoss ist deshalb ein Warnsignal, aber noch kein automatischer Rechtsbeweis.
Was können Mieter:innen bei Hitze in der Dachgeschosswohnung tun?
Mieter:innen sollten bei Hitze in der Dachgeschosswohnung zunächst Temperaturen, Luftfeuchtigkeit, Außentemperaturen, Lüftungszeiten und Verschattung systematisch dokumentieren. Danach sollte der Mangel schriftlich und nachweisbar gegenüber der Vermieter:innenseite angezeigt werden. Ergänzend kann eine Beschwerde bei der örtlich zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde sinnvoll sein. Vor Mietminderung, Schadenersatzforderung oder Klage empfiehlt sich eine fachkundige technische und mietrechtliche Prüfung.
