Vorsicht bei Immobilienangeboten auf eBay Kleinanzeigen

Herne / Kleinmachnow. [sn] Laut Wikipedia ist eBay Kleinanzeigen ist das größte Online-Kleinanzeigen-Portal in Deutschland. Es gehört nach dem Verkauf der Sparte eBay classifieds mit den lokalen Kleinanzeigenportalen zur norwegischen Adevinta, an der wiederum eBay 33 % hält. Das Portal finanziert sich zur Hälfte aus Werbeanzeigen, daneben aus Abogebühren von gewerblichen Anbietern, kostenpflichtigen Optionen für höhere Reichweite von Privatnutzern und zu geringen Anteilen aus Services wie der Treuhandabwicklung. Laut Arbeitsgemeinschaft Online Forschung ist eBay Kleinanzeigen das reichweitenstärkste Online-Angebot in Deutschland. 2021 verbuchte das Angebot laut der Informationsgemeinschaft zur Feststellung der Verbreitung von Werbeträgern (IVW) mehr als 900 Mio. Aufrufe. Es sind über 50 Mio. Anzeigen geschaltet und pro Tag werden rund eine Million neue Anzeigen, darunter auch Stellenangebote, inseriert.

Ein großer Teil davon sind Immobilienanzeigen.

Die SN SONNTAGSNACHRICHTEN haben in ihren Verbreitungsgebieten Altmark, Gladbeck und Herne rund 500 Immobilienangebote fachlich und rechtlich prüfen lassen.
Nahezu jedes Angebot ist eindeutig rechtswidrig auch die der großen Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften.

Bei Immobilienanzeigen sind eine Reihe von Vorschriften zu beachten. Einige davon sind das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG), die Preisangabenverordnung (PAngV), die Gewerbeordnung (GewO), das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG), das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG), das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das Telemediengesetz (TMG), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), die einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Maklerverträgen, zu Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen … Was vielen Hausverwaltern, „privaten“ Vermieter und Eigentümern nicht klar ist: Die meisten Gesetze gelten auch für sie. Außerdem sind viele Gesetze strafbewehrt mit Ordnungsgeldern bis zu 50.000 EUR oder Haft.

Grundsätzlich haben Vermieter (Werbende) zu beachten:

Die Gewerblichkeit eines Immobilienangebots muss eindeutig und klar erkennbar sein. Solche Angebote dürfen nicht als Privatangebot getarnt werden. Es muss für den Verbraucher (Mieter) deutlich werden, ob der Anbieter ein gewerblich tätiges Immobilienunternehmen oder eine Privatperson ist. Makler von Immobilien müssen in Angeboten zusätzlich auf ihre Eigenschaft als „Wohnungsvermittler“ hinweisen. Komplizierter ist die Abgrenzung zwischen dem Handeln als privater oder gewerblicher Vermieter. Eine gewerbliche Vermietung liegt immer dann vor, wenn es ich um eine gewerbliche Organisation handelt, man Mitarbeiter für die Vermietung beschäftigt und/oder als Vermieter die Vermietung nicht „allein“ bewerkstelligen kann (Umfang). Auch die Vermietung von einzelnen Räumen oder Wohnungen mit regelmäßig wechselnden Mietern ist immer gewerblicher Art. Ferienwohnungen, die z. B. durch eine Internetseite beworben werden, sprechen auch für ein gewerbliches Handeln. Grundsätzlich entscheidet das zuständige Finanzamt über die Einstufung als gewerblicher Vermieter. „Private“ Vermieter sind ehr selten, i. d. R. handelt es sich in den meisten Fällen um gewerbliche Vermieter.
Anzeigen haben die Bezeichnung des Anbieters zu führen. Enthält das Angebot eines „gewerblichen“ Vermieters eine Beschreibung der zu verkaufenden oder zu vermietenden Immobilie mit Angaben zu Größe, Ausstattung, Lage und Preis, muss der Anbieter seinen Namen bzw. den Namen, unter welchem gewerblich gehandelt wird, angeben und seine Anschrift preisgeben. Bei Immobilienmaklern kommt die Pflicht hinzu, ihren vollständig ausgeschriebenen Namen bzw. ihre Firma, wie sie im Handelsregister eingetragen ist, zusammen mit der Anschrift des Firmensitzes anzugeben. Die Adresse der Immobilie muss in Werbeinseraten noch nicht genannt werden. Wohnungsvermittler müssen bei ihren Angeboten von Wohnungen ihren Namen angeben und sich zusätzlich als „Wohnungsvermittler“ bezeichnen.
Präsentiert sich der gewerbliche Vermieter als Unternehmer im Internet, müssen folgende Informationen zwingend angegeben werden: Name und Anschrift des Anbieters, bei juristischen Personen auch die Rechtsform und die Namen der vertretungsberechtigten Personen, E-Mail-Adresse und weitere Kommunikationsmöglichkeit wie Telefonnummer, Telefaxnummer oder elektronische Anfragemaske mit Rückantwort innerhalb von 60 min, im Falle einer behördlichen Erlaubnis die zuständige Aufsichtsbehörde, im Falle einer Eintragung im Handelsregister, Vereinsregister, Partnerschaftsregister oder Genossenschaftsregister den Namen und den Ort des Registers sowie ebenfalls die Registernummer und Umsatzsteueridentifikationsnummer, soweit vorhanden.
Lockangebote sind verboten. Der Vermieter oder der Werbende muss die angebotene Immobilie in seinem Bestand haben. Ist dies nicht der Fall, handelt sich um ein sog. Lockangebot, das wettbewerbswidrig ist. Bei der Vermittlung von Wohnraum schreibt § 6 Abs. 1 WoVermRG ausdrücklich vor, dass der Wohnungsvermittler Wohnräume nur dann anbieten darf, wenn er dafür einen entsprechenden Auftrag vorweisen kann. Verkäufe bzw. Vermietungen dürfen als Referenz dargestellt werden, wenn dies ausdrücklich herausgestellt wird.
Für die Immobilienanzeigen gilt selbstverständlich auch das lauterkeitsrechtliche Verbot irreführender Handlungen und Unterlassungen. Die Immobilie darf nicht größer oder in der Ausstattung oder der möglichen Nutzungsart anders dargestellt werden, als es den Tatsachen entspricht. Eine Irreführung ist auch dann anzunehmen, wenn die geografische Lage der Immobilie in unzutreffender Weise angegeben wird. Wettbewerbswidrig ist deshalb eine Werbung, die das Objekt als „Büronutzung erlaubt“ beschreibt, diese Nutzungsart aber tatsächlich bauordnungsrechtlich weder genehmigt noch erlaubt wäre. Unzulässig sind ebenfalls falsche Angaben z. B. über Postleitzahlen zu dem angegebenen Objekt und/oder eine falsche Entfernungsangabe zur nächstgrößeren Stadt.
Anzeigen müssen bei Immobilien, die auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurden, auf diesen Umstand hinweisen. Zugleich sind die verbleibende Dauer des Erbbaurechts und die Höhe des jährlichen Erbbauzinses anzugeben.
Preisangaben in Immobilienanzeigen haben sich an der entsprechenden Zielgruppe (Gewerbe oder Verbraucher) zu orientieren. Anzeigen über Räume, die sich an Endverbraucher richten, unterliegen der PAngV. Wenn die Anzeige wesentliche Angaben (Versprechungen) zur Immobilie beinhaltet wie Größe, Ausstattung und Lage, dann ist auch der Preis zu nennen. Steht das Objekt zum Kauf, muss der Kaufpreis einschließlich aller Preisbestandteile angegeben werden, der sog. Gesamtpreis. Davon ausgenommen sind nur Steuern und Notarkosten, nicht die Maklerkosten. Muss der Käufer weitere Teile am Grundstück oder Haus erwerben, ist dies ebenfalls im Gesamtpreis einzurechnen. Die Angabe von Preisspannen resp. eine Verhandlungsbasis sind nicht zulässig. Bei Wohnraum ist grundsätzlich der monatliche Mietpreis als Kaltmiete anzugeben, es reicht ein Hinweis auf die Nebenkosten aus. Ein konkreter Zahlbetrag zu den Nebenkosten muss nicht angegeben werden. Bei gewerblichen Angeboten gilt die PAngV nicht, in dem Fall ist man nicht verpflichtet Preise zu nennen. Werden diese jedoch genannt, müssen sie wie vorstehend richtig angegeben werden.
Für die Vermietung von Wohnraum kann der Makler seit der Einführung des sog. Bestellerprinzips im Jahre 2015 vom Mieter keine Provision mehr verlangen. Nach dieser Vorschrift darf der Makler von Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, außer der Makler wurde vom Mieter mit der Wohnungssuche beauftragt.
Bei der Vermietung von Wohnraum muss der Mieter vor Vertragsschluss vom Vermieter über ein bestehendes oder auch nicht bestehendes Widerrufsrecht informiert werden. Ging dem Vertragsschluss eine Besichtigung nicht voraus, gewährt das Gesetz dem Mieter ein Widerrufsrecht. In diesem Fall muss der Vermieter den Verbraucher über dessen Widerrufsrecht auch informieren.
Seit 2014 bestehen bei der Vermietung Informations- und Vorlagepflichten zum Energieausweis. Unter der Energieeinsparverordnung (EnEV) regelte § 16 Abs. 2 EnEV die Vorlage bei Vermietung; heute enthält § 80 Abs. 5 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) die entsprechende Pflicht, während § 87 GModG zusätzliche Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen regelt. Danach gilt sinngemäß, dass der Vermieter den Energieausweis bei Besichtigung vorzulegen oder deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen hat. Findet keine Besichtigung statt, muss der Vermieter dem potenziellen Mieter den Energieausweis für die Wohnung oder eine Kopie hiervon unverzüglich vorlegen.
Weiter sind verschiedene datenschutzrechtliche Regelungen zu beachten. Diese hängen zum großen Teil von der Art des Vertragsabschlusses (digital oder physisch) ab. So ist ggf. auch der Abschluss eines Auftragsverarbeitungs-Vertrages notwendig. Bei Internet-Formularen ist zuvor über den Datenschutz aufzuklären und dies zu bestätigen. Viele Vermieter verlangen vor der Besichtigung umfangreiche Daten wie Schufa-Auskunft etc. Dies ist unzulässig. Hier gilt das Prinzip der Datensparsamkeit und dass nur Daten erhoben werden, die tatsächlich notwendig sind. Ein Vermieter handle demnach „rechtswidrig“, wenn er eine solche Schufa-Auskunft von Mietinteressenten schon zur Wohnungsbesichtigung verlange, heißt es in dem Bericht von NDR, WDR und Süddeutscher Zeitung. Der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) hat diesbezüglich ein großes Internet-Wohnungsportal abgemahnt.

Wer als Wohnungssuchender auf solche Angebote stößt, der sollte nicht nur die zuständigen Ordnungsbehörden, sondern auch den Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) und die Wettbewerbszentrale informieren.

Scheuen Sie nicht davor, Ross und Reiter zu benennen, wer von Ihnen Daten einsehen will, sollte erst recht nicht mit seinen Daten mauern. Schließlich will man ja wissen, mit wem man als Partner einen Vertrag eingehen will. Daher fordern Sie immer vom Vermieter (Werbenden):

die vollständigen Kontaktdaten inkl. Firmierung,
den Energieausweis,
einen Grundriss mit Maßen (Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung),
den Nachweis der bauordnungsrechtlichen Genehmigung (als Wohnfläche oder einer entsprechend definierten gewerblichen Nutzungsart) und
die letzte Betriebskostenabrechnung.

Sollte es sich um einen seriösen Vermieter handeln, so dürfte er kein Problem damit haben, Ihnen diese Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Von allen anderen Vermietern sollten Sie tunlichst Abstand nehmen.

Hinweis: Bei Mietverträgen mit hohen Mietkosten sollten Sie den Gang zu einem Sachverständigen oder Rechtsanwalt nicht scheuen und mind. die Flächenberechnungen, Baugenehmigungsunterlagen und die Betriebskostenabrechnung prüfen lassen. Gerade bei Gewerbeflächen und langen Laufzeiten ist zu anzuraten, diese niemals ohne eine entsprechend bauordnungsrechtlich genehmigte Nutzung anzumieten und die Bestätigung, dass die Räume den geltenden Arbeitsstättenregeln entsprechen (meist eine Auflage in der Baugenehmigung, wird oft aber nicht umgesetzt). Bei Wohnungen werden gern Keller- und Dachräume ohne entsprechende Genehmigung als Wohnfläche mit vermietet (lichte Raumhöhe mind. 2,30 m, anleiterbares Fenster 0,90 m x 1,20 m lichte Öffnung). Oft sind neue Wohnungsteilungen und -aufteilungen nicht genehmigt, dann kann es z. B. zu Problemen mit der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt kommen.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es im Artikel „Vorsicht bei Immobilienangeboten auf eBay Kleinanzeigen“?

Welche Hintergründe werden im Artikel beschrieben?

Ein großer Teil davon sind Immobilienanzeigen. Die SN SONNTAGSNACHRICHTEN haben in ihren Verbreitungsgebieten Altmark, Gladbeck und Herne rund 500 Immobilienangebote fachlich und rechtlich prüfen lassen. Nahezu jedes Angebot ist eindeutig rechtswidrig auch die der großen Wohnungsunternehmen bzw. -genossenschaften.

Welche Positionen oder Bewertungen werden dargestellt?

Grundsätzlich haben Vermieter (Werbende) zu beachten: Die Gewerblichkeit eines Immobilienangebots muss eindeutig und klar erkennbar sein. Solche Angebote dürfen nicht als Privatangebot getarnt werden. Es muss für den Verbraucher (Mieter) deutlich werden, ob der Anbieter ein gewerblich tätiges Immobilienunternehmen oder eine Privatperson ist.

Welche Folgen oder Entwicklungen werden genannt?

Was hält der Artikel abschließend fest?